Vuokraus, vuokra-ajan jatkaminen, sopimuksen muuttaminen, tontti 39314/1, Jäkälätie 15, Tapaninkylä, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti 

(A1139-22)

Hakemus

Helsingin kaupungin asunnot Oy (jäljempänä myös Heka) on hakenut tontin 39314/1 maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaan jatkoa peruskorjauslainan nostamista varten. Vuokralainen pyytää 9.3.2026 toimitetulla hakemuksella, että tontin 39314/1 vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.12.2061 saakka. 

Vuokra-alueella sijaitsevat asuinrakennukset on tarkoitus korjata. Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (myöhemmin Varke, ent. Ara) hyväksymällä korkotukilainalla, jonka takaisinmaksuaika on noin 30–31 vuotta, mutta rahoituksen saamiseksi Varke edellyttää, että maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan tulisi olla voimassa vielä 5 vuotta lainan takaisinmaksun jälkeen. Maanvuokrasopimusta tulisi tämän vuoksi jatkaa 31.12.2061 saakka, jolloin maanvuokrasopimus olisi voimassa koko Varken edellyttämän ajan.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Asemakaavan muutos nro 7779 on vahvistettu 8.6.1978.

Asian valmistelun aikana on kysytty kaavoittajan näkemystä tontin vuokra-ajan jatkamisesta, eikä kaavoituksessa nähty maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkolle estettä. 

Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen 

Tontti 39314/1 on vuokrattu Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle ajalle 1.11.1979-31.12.2040 (sopimusnrot 11308 ja 11308A).

Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Varken hyväksymällä korkotukilainalla. Korjauksen rahoituksen järjestämiseksi tontin 39314/1 vuokrasopimuksen vuokra-aikaa jatketaan 31.12.2061 saakka. Tämä mahdollistaa vuokrasopimuksen käytön Varken rakennusten korjaukseen hyväksymän korkotukilainan vakuutena (ns. laitoskiinnitys). Lisäksi järjestelyllä turvataan valtion lainanmyöntäjälle korkotukilainasta antama täytetakaus.

Maanvuokrasopimuksen mukaiset vuokranmaksuperusteet säilyvät ennallaan alkuperäisen vuokrasopimuksen jäljellä olevan vuokra-ajan eli 31.12.2040 saakka, minkä jälkeen vuokraa tarkistetaan noudattaen tuolloin voimassa olevia vuokran määrittelyä koskevia päätöksiä ja periaatteita. 

Edellä esitetty menettely mahdollistaa korkotukilainan käyttämisen tontilla sijaitsevien rakennusten peruskorjaukseen ilman, että lainaehdot aiheuttaisivat tontin maanvuokran tarkistamisen ennen alkuperäisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.12.2020 (725 §) muuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c-kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt.

Lisäksi maanvuokrasopimukseen lisätään muun muassa nykyisin käytettävät vakioluonteiset ehdot maanalaisista rakenteista, maaperän puhtaudesta sekä ehdot koskien vuokralaisen toimenpiteitä vuokra-ajan päättyessä. Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja. 

Vuokrasopimuksen vuokra-aika ja irtisanomiskielto

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaan korkotukilaina voidaan myöntää vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen laina-aikana ja jäljellä oleva laina-aika on vähintään 45 vuotta. Samaisessa lainkohdassa todetaan kuitenkin, että Valtion asuntorahasto (nykyisin Varke) voi erityisestä syystä hyväksyä lyhyemmänkin vuokra-ajan. 

Alkuperäisen vuokrasopimuksen päättyminen

Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vakuus, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupungin toimivaltaisen toimielimen tuolloin voimassa olevien päätösten sekä tuolloin käytössä olevan asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeen ehtojen mukaisesti.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 25.9.2024 (190 §) vahvistanut valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen asuntotonttien maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet peruskorjaustilanteissa muun muassa siten, että vuokra-aikaa jatketaan enintään 40 vuotta, mikäli se on valtion tukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta tarpeen.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (194 §) siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaansa mm. maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. 

Edelleen kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (196 §) delegoinut hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-9 kohtien mukaista erityistä toimivaltaansa koskien toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä muun muassa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. Sopimukseen tehtäviä lisäyksiä, jotka eivät koske vuokra-ajan jatkamista, voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää vähäisinä. 

Tässä päätöksessä päätetään sekä vuokra-ajan jatkamisesta valtion tukeman kohteen peruskorjauksen vuoksi että vuokrasopimuksen vähäisestä muuttamisesta muiden ehtojen osalta. Asuntotontit-tiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.