Suunnitteluvaraus, Oulunkylä, Mikkolantie 1, 4capes Oy, NCC Property Development
Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle alueen varaamiseksi 4Capes Oy:lle ja NCC Property Development Oy:lle asuntohankkeiden suunnittelua varten (Oulunkylä)
Esitysehdotus
Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus varaa 4Capes Oy:lle (Y-tunnus 2426032-5) ja NCC Property Development Oy:lle (Y-tunnus 1765519-3) Oulunkylästä alueen liike- ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2027 saakka seuraavin ehdoin:
- Varausalue on liitekartan 1 mukainen ja käsittää noin 26 716 m2:n suuruisen suunnitellun alueen.
- Varauksessa noudatetaan liitteen 2 mukaisia erityisiä varausehtoja sekä liitteen 3 mukaisia yleisiä varausehtoja.
(A1128-1493)
Esittelijän perustelut
Hakemus ja hankkeen kuvaus
4Capes Oy ja NCC Property Development Oy ovat pyytäneet 5.11.2025 päivätyllä hakemuksellaan, että Helsingin kaupunki varaisi niille alueen liike- ja asuntohankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten.
Varausalueeseen kohdistuu 4Capes Oy:n vuokrasopimus, joka on voimassa 31.12.2030 saakka. Alueella sijaitsevat toimisto- ja varastorakennukset on tarkoitus purkaa lukuun ottamatta radan varressa sijaitsevaa nelikerroksista liikerakennusta, joka jää 4Capes Oy:n omistukseen. Varausalueelle on tarkoitus suunnitella ja toteuttaa asuinrakennuksia. Asemakaavan muutos on tullut vireille syksyllä 2025.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Varausalueella on voimassa asemakaava nro 10678 vuodelta 2000, jonka mukaan alueen käyttötarkoitus on toimistorakennusten korttelialue (KT).
Varausalueelle on tarkoitus laatia asuinrakentamisen mahdollistava asemakaavan muutos (Mikkolantien eteläosa). Kaavamuutoksessa alueelle on tavoitteena kaavoittaa rakennusoikeutta kerrostaloasumiseen noin 27 000 k-m2.
Tontilla sijaitseva toimistorakennus (4 900 k-m2) tullaan säilyttämään.
Hallinta- ja rahoitusmuotojakauma sekä asuntojakauma
Varausalueella tulee noudattaa kaupungin linjaamaa hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa sekä alustavaa huoneistotyyppijakaumaa.
Varausalueelle tulee toteuttaa:
- Vähintään 50 % vapaarahoitteisia omistusasuntoja
- Osuuden voi toteuttaa myös välimuodon asuntoina (asumisoikeus- ja Hitas-asunnot sekä osaomistusasunnot ja omaksi lunastettavat vuokra-asunnot).
- Noin 25 % ARA-vuokra-asuntoja asuinrakentamisen kokonaismäärästä.
- Enintään 25 % muita vuokra-asuntoja (sis. lyhyen korkotuen) asuinrakentamisen kokonaismäärästä.
- Vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin huoneistoalasta noin 50 % toteutetaan perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän).
- Vuokra- ja muun asuntotuotannon osalta varmistetaan riittävä huoneistotyyppien monipuolisuus.
Tarvittaessa voidaan käyttää keskipinta-alatavoitetta.
Tarkemmat ehdot on kirjattu erityisiin varausehtoihin (liite 2).
Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu ja asuntojakaumatarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.
Tontin varaaminen
Esittelijä esittää alueen varaamista 4Capes Oy:lle ja NCC Property Development Oy:lle päätösesityksen mukaisesti.
Tontin varaamista hakijoille voidaan pitää perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltumisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Näin on esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.
Alue on pitkäaikaisesti vuokrattu 4Capes Oy:lle 31.12.2030 asti. Kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke.
Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa asuntotuotannon lisäämisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.
Varausehdot
Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 2 olevia erityisiä varausehtoja ja liitteenä 3 olevia kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja. Varausehdoissa on huomioitu muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodot.
Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen nro 9822 päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.
Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan maanvuokrasopimuksen päättäminen
Sääntelemättömään asuntotuotantoon varattavat tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä tai vuokraamalla. Luovutustavasta päätetään myöhemmin erikseen.
Tontit luovutetaan markkina-arvoon perustuen. Tontin markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.
Kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) päättämien maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvien maapoliittisten periaatteiden kohdan 1.3. mukaan: "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)".
Säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla. Valtion tukemassa pitkän korkotuen asuntotuotannossa huomioidaan tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnettävä Varken (ent. ARA) edellyttämä huojennus.
Toimivalta
Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.
Hallintosäännön 2 luvun 9 §:n nojalla kaupunkiympäristölautakunta voi tehdä esityksiä kaupunginhallitukselle kaupunkiympäristön toimialan tehtäviin hallintosäännön 4 luvun 6 §:n mukaan kuuluvissa asioissa.